Hunian idaman sudah di depan mata. Semua dokumen yang dibutuhkan pun rampung diurus dan sudah lengkap. Tentu saja senang rasanya ketika keinginan memiliki rumah telah terwujud. Namun, ada hal penting yang tak boleh luput dipersiapkan yaitu mengetahui detail biaya jual beli rumah secara rinci dan akurat.
Biaya ini rumah termasuk dana tambahan yang alokasinya dianggarkan di luar bujet harga rumah. Secara hitungan kasar, biaya jual beli rumah akan memakan dana sekitar 15% dari harga rumah yang diincar.
Lalu apa saja tambahan biaya yang perlu kamu siapkan?
1. Biaya cek sertifikat
Tambahan biaya yang harus disiapkan yakni biaya mengecek sertifikat.Untuk mengetahui keaslian sertifikat tanah dari rumah yang ingin dibeli, masyarakat bisa melewati tiga cara di yakni menggunakan jasa notaris yang segalanya akan diurus, melakukan pengecekan secara mandiri dengan datang langsung ke kantor pertanahan setempat, atau mengecek sertifikat BPN secara online.
Untuk mengecek sertifikat dengan datang langsung ke kantor pertanahan, ada sejumlah berkas-berkas yang harus disiapkan mulai dari sertifikat tanah yang hendak diperiksa, surat tugas atau surat kuasa pengecekan dari PPAT kepada pegawainya.
Permohonan pengecekkan sertifikat di mana form permohonan sudah ada di BPN. Kamu juga perlu membawa fotokopi KTP pemilik sertifikat dan biaya Rp50.000 per sertifikat yang dicek. Sesuai Pasal 34 PP No. 24 Tahun 1997, BPN akan mengecek keaslian sertifikat tanah berdasarkan peta pendaftaran, daftar tanah, surat ukur, dan buku tanah.
Waktu pengecekan keaslian sertifikat tanah umumnya tidak lama. Bahkan dalam sehari saja, masyarakat sudah bisa mengetahui keaslian dari sertifikat tersebut. Jika menurut BPN aman, sertifikat tersebut akan dicap.
Berbeda kondisi bagi masyarakat yang tak punya banyak waktu, mengecek sertifikat tanah bisa dibantu oleh notaris. Tentunya ada biaya yang perlu dikeluarkan sebagai bayaran atas jasa yang diberikan, kisarannya antara Rp100.000 sampai Rp150.000. Biaya inilah yang perlu dirangkum ke dalam catatan biaya jual beli rumah.
2. Biaya Akta Jual Beli (AJB)
Biaya jual beli rumah selanjutnya yang cukup besar bujetnya adalah Akta Jual Beli (AJB). Nilainya sebesar 1% dari nilai transaksi jual beli rumah. Simulasinya, jika harga jual rumah dipatok Rp1 miliar, maka biaya AJB-nya Rp10 juta. Umumnya, biaya pembuatan AJB ini akan ditanggung pihak pembeli, kecuali ada kesepakatan lainnya dengan pihak penjual.
Pada beberapa kasus, tak jarang Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) selaku penanggung jawab akan meminta biaya lebih dari 1%. Namun, pembeli tetap bisa melakukan negosiasi harga bila nilai jual rumah sudah terlampau tinggi. Perhitungkan dengan teliti komponen biaya jual beli rumah ini agar pembelian rumah berlangsung lancar.
3. Biaya balik nama
Bagian dari biaya jual beli rumah berikutnya ialah balik nama sertifikat tanah. Nominal umumnya berkisar 2% dari nilai transaksi atau sesuai dengan peraturan daerah yang berlaku. Pihak pembeli biasanya wajib melakukan proses balik nama tersebut secara mandiri kecuali rumah tersebut dibeli langsung dari pihak developer.
Sebab berbeda aturan pada masing-masing daerah, menjadi dasar nominal biaya yang bervariasi. Pun juga penghitungan biaya balik nama didasari luas tanah maupun bangunan serta lokasinya. Namun, secara umum rincian biaya balik nama rumah dan sertifikat tanah yakni jasa PPAT dengan biaya jasa maksimal 1% dari harga rumah dan tanah, melunasi Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), biaya pelayanan informasi untuk Nilai Tanah atau Nilai Aset Properti per bidang sebesar Rp50.000.
Ada juga biaya pengecekan sertifikat tanah senilai Rp50.000 dan biaya pelayanan balik nama sertifikat di Kantor Pertanahan. Biaya ditentukan berdasarkan nilai jual tanah dibagi 1.000. Contoh, harga rumah Rp300 juta. Maka biaya balik namanya sekitar Rp300.000.
Untuk mengurus sertifikat balik nama, terdapat beberapa prosedur yang perlu diketahui seperti penandatanganan dan pelunasan AJB dari pihak pembeli maupun penjual, serta PPAT mengurus sertifikat ke BPN (Badan Pertanahan Nasional). Proses pembuatan sertifikat biasanya memerlukan waktu sekitar 2 minggu.
4. Biaya PPh
Pembeli tidak berkewajiban untuk membayar PPh atau pajak penghasilan. Sebaliknya, biaya jual beli rumah ini dibebankan kepada penjual yang sudah diatur dalam Peraturan Pemerintah No. 48 Tahun 1994. Pajak ini dikenakan atas penghasilan yang diterima oleh pribadi atau badan dari pengalihan hak atas tanah dan bangunan yang jumlahnya lebih dari Rp60.000.000.
Besarnya PPh adalah 2,5% (dua setengah persen) dari jumlah bruto nilai penghasilan atas hak atas tanah dan bangunan.
Sebagai catatan, untuk pengalihan hak atas Rumah Sederhana dan Rumah Susun Sederhana yang dilakukan oleh wajib pajak, yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dikenakan PPh Final sebesar 1% dari nilai pengalihan. Informasi ini penting untuk diperhitungkan sebagai salah satu komponen biaya jual beli rumah bagi pihak penjual.
5. Biaya PNBP
Biaya jual beli rumah selanjutnya adalah PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak). Jenis biaya jual beli rumah ini biasanya dibayarkan sekaligus saat pengajuan BBN dengan anggaran (1/1.000 x harga jual rumah) + Rp 50.000. Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 13 Tahun 2010 tentang Jenis dan Tarif Atas Penerimaan Negara Bukan Pajak yang berlaku di BPN telah mengatur hal ini.
6. Biaya BPHTB
BPHTB atau Bea Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan merupakan salah satu biaya jual beli rumah yang dibebankan kepada pembeli dan penjual. Hal tersebut didasarkan pada Pasal 85 ayat (1) dan ayat (2) huruf a angka 1) UU 28/2009 yang mengatur bahwa objek pajak BPHTB adalah perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan.
Besarnya tarif pajak jual beli rumah (bea) ditetapkan sebesar 5% yang dikenakan kepada pemilik atau pembeli rumah. Nilai yang diwajibkan membayar pajak dibatasi di atas Rp30 juta. Jenis pajak ini diatur oleh Undang-Undang No. 21 Tahun 1997 dan terhitung efektif mulai 1 Januari 1998.
7. Biaya KPR
Saat mengajukan pinjaman apapun termasuk Kredit Pemilikan Rumah (KPR), bank akan mengenakan dua biaya yakni provisi dan administrasi. Biaya provisi digunakan untuk membiayai segala keperluan yang berkaitan dengan proses pemberian pinjaman tersebut, misalnya biaya fotokopi berkas, komisi marketing, dan sebagainya. Sementara biaya administrasi diperlukan bank untuk mengurus segala dokumen dan proses pengajuan KPR.
Kedua biaya tersebut wajib ditanggung pembeli, dan masuk ke dalam daftar biaya jual beli rumah. Untuk besaran biaya provisi dan administrasi tergantung pada kebijakan masing-masing bank. Tapi umumnya, biaya administrasi dikenakan sebesar Rp250 ribu hingga Rp500 ribu. Sedangkan persentase biaya provisi bisa bervariasi, tapi kebanyakan bank memilih 1% dari nilai pokok kredit. Sehingga jika pokok kreditnya sebesar Rp350 juta, maka biaya provisi yang harus dibayar adalah Rp3.500.000 dan langsung dilunasi kepada bank.
Berdasarkan ketentuan, memang ada sejumlah biaya jual beli rumah yang harus dikeluarkan. Tapi belakangan banyak developer perumahan yang menawarkan bebas biaya KPR alias gratis.
BACA JUGA: Jangan Ragu Memulai Usaha Sendiri di Rumah untuk Cari Tambahan Pemasukan
8. Jasa notaris
Jasa notaris dalam biaya jual beli rumah bisa mengalami perubahan dan penyesuaian sesuai dengan kondisi yang ada. Akan tetapi seluruh peraturan biaya atau honorarium sudah diatur oleh pemerintah dan tertuang ke dalam Undang-Undang No.30 Tahun 2004 Pasal 36.
Seperti yang dikutip dari situs resmi DPR rincian peraturan biaya atau honorarium notaris yakni notaris berhak menerima honorarium atas jasa hukum yang diberikan sesuai kewenangannya. Besarnya honorarium yang diterima seorang notaris akan didasarkan pada nilai ekonomis dan nilai sosiologis dari setiap akta yang dibuatnya.
Honorarium yang diterima ditentukan dari nilai objek, jika nilai objek sampai dengan Rp100.000.000 (seratus juta rupiah) maka honorarium yang berhak diterima adalah sebesar 2,5%
Jika nilai objek berkisar dari Rp100.000.000 sampai dengan Rp1.000.000.000 maka honorarium yang diterima paling besar 1,5%. Jika nilai objek berada di atas Rp1.000.000.000 maka notaris akan menerima honorarium sebesar 1%.
Nilai sosiologis ditentukan berdasarkan fungsi sosial dari objek setiap akta dengan honorarium yang diterima paling besar Rp5.000.000.
Itulah biaya-biaya ekstra yang perlu Anda siapkan saat memutuskan untuk membeli rumah selain booking fee dan uang muka. Komponen biaya jual beli rumah akan kamu temui dalam pembelian rumah seken. Untuk rumah baru, biasanya pihak pengembang sudah menggabungkan biaya-biaya tersebut ke dalam harga properti yang dijual.
